2013年10月16日

成長するオークランド

****記事開始***

[ウェリントン 15日 ロイター] - ニュージーランド準備銀行(RBNZ、中央銀行)のグラント・スペンサー副総裁は15日、ローン資産価値比率(LVR)の高い住宅ローンに対する新規制により、利上げの必要性が減り、通貨の上昇圧力が収まる可能性があるとの見方を示した。

 

RBNZは同国最大の都市、オークランドとクライストチャーチにおける住宅価格の記録的な上昇を沈静化させるため、10月1日から銀行に対するLVR規制を開始。銀行は、抵当が不動産価値の20%以下にとどまる、LVRの高い住宅ローンを融資全体の10%以下に制限することが義務付けられた。

 

中銀は住宅市場の過熱がインフレ率を上昇させ、2014年半ばという予想よりも早期に金利を積極的に引き上げなくてはならない状況になることを懸念している。

 

副総裁はオークランドでの講演で「LVR規制はわが国のシステマティックなリスクが増えることを抑える目的がある」と説明。「潜在的に利上げ幅を減らすとともに、今後必要になる為替レートの圧力を減らすことになる。さらに、銀行のバランスシートのリスクを減らすことも見込める」と述べた。

 

ニュージーランド不動産協会(REINZ)の調べによると、9月までの1年間で同国の住宅価格は9.8%上昇した。オークランドでは17.5%、2011年の地震により打撃を受け復興の進むクライストチャーチでは11.4%の上昇となっている。

 

2001―07年の前回の住宅ブーム時には住宅平均価格は2倍に急上昇し、RBNZは政策金利であるキャッシュレートを計350ベーシスポイント(bp)引き上げ8.25%とした。

http://jp.reuters.com/article/worldNews/idJPTYE99E04C20131015

***記事終了***

 

住宅価格の上昇が続いている。日本では不動産が値上がりするなんてあり得ない、不動産は購入した時点から価格が下がるものと思ってる人が多い。そしてそれが諸外国であろうとすべて不動産は下がると思い込んでる人も多い。

 

しかし現実はニュージーランド、特にオークランドでは上記記事のように不動産価格は上昇している。実際にオークランドに住んでいると毎年街が拡大しているのが肌で感じる。

 

オークランドは南北に細長い街であり最近のグレーターオークランド市の場合、南の端っこのマヌカウから北の端っこのアルバニーあたりまで約50kmある。幸いこの区間の高速道路は無料だが、オークランド・シティからは東西に伸びる高速道路もあり、毎朝の交通渋滞が激しくなっている。

 

ぼくが住むノースショアのグレンフィールドは幸いシティに近く15km程度しか離れてないので昼間だと自宅併設の駐車場から車を出してシティの駐車場に車を置き1ブロック隣のうちのオフィスのドアまでが約15分である。

 

これが朝830分に自宅を出ると会社に到着するのは910分前後なので約40分。朝8時に出ると渋滞がきつく1時間くらいかかるので、あまり早く自宅を出ても到着時間は同じという事になる。

 

当社の営業開始時間を朝930分からと決めたのは交通渋滞から少しずらして出社出来るようにしたからだ。しかしそれでもアルバニーのあたりからだと朝は1時間くらいかかる。特にここ半年でアルバニー付近に数千人単位の住宅が建設中で今後はさらに渋滞がきつくなり、1時間以上かかるようになるかもしれない。下記は現在開発中の地域のイメージ。

http://longbay.co.nz/explore/#

 

それでも東京の渋滞に比較すれば楽な方だろうが、のんびりしたニュージーランドの生活に慣れている立場からするとこの渋滞はきつい。

 

オークランドは毎年3万人以上の人口が増加しており南北に長い地形なものだから北に向かって

街が発展している。下記サイトは今後の建設工事の予定表。

http://longbay.co.nz/explore/#!development-timeline

 

 

現時点では北の端っこがアルバニーで、ここは元々何もなかった丘陵地帯だったので開発しやすく、まさにゴルフ場のような地形のところに商業ビル地域、住宅地域、ショッピング地域と綺麗に区画整理されていて日本の東京の世田谷のような細い道は存在しない。

 

ちなみにオークランドは番地が明確で道路の片側が奇数、反対側が偶数になっているので、住所を見れば大体見当はつく。日本のように入り組んでいないのが便利。唯一困るのは、ナビや地図の修正に時間がかかり、新しく出来た街の住所を貰って地図を見てもナビを見ても「そんな街はありません」となる。こうなるともうOUTなので、近くの既存のスーパーマーケットまで迎えに来てもらうしか無い。

 

冒頭の記事は住宅ローンの話で日本の総量規制みたいなイメージがあるかもしれないが、実際には移住してきたばかりでビザがないとか定職に数年勤めていなければダメだとか規制があり、担保が20%で住宅ローンを組むのは至難の業であり、特にこの国の銀行はある意味質屋みたいにガチガチに固い。なのでこの規制はニュージーランド生まれでまじめに働いてて銀行に働く友達がいて本人の担保はなくても両親が持ち家があるとかの話だ。

 

日本では不動産バブルを経験して苦労した人が多いため不動産といえばどうもイメージが悪いがニュージーランド、特にオークランドでは実需が激増しており今後20年は確実に街が発展していく。ちょうど昭和30年代からの東京の発展のようなものだ。

 

当社もまもなく商業用ビルディングの案件に取り掛かることになる。これは不動産に強い地元弁護士事務所、不動産会社、建設会社、建設コンサルティング会社などと組んで行う不動産開発となる予定だ。

 

それにしても面白い。賑やかな街で生活をするってのは大きく強い川の流れに乗っているようなもので、あまり無理をしなくても仕事が出来る。

 

以前も書いたがぼくは1980年代後半まで日本に住んでいた。強かった、NOといえる日本の時代を経験した。その後日本を出てクイーンズタウンで生活を始めるとここもまた日本からのハネムーンツアービジネスで大賑わい。1991年から香港で6年間生活をしてた時は返還前ブームでハンセン指数が2倍以上に伸びた。そして1996年の返還前にオークランドに来るとここがまた景気が良くなり始めた時期で現在に至るまで景気が成長している。

 

不思議なことは、日本を出た3年後にバブルが崩壊してクイーンズタウンを出た翌年には日本からの観光客がバブル崩壊の影響を受けて失速し、香港は1997年の中国返還後に一気に不景気に突入したことだろう。

 

もちろん未来のことは分からない。けれど街の空気だけは感じる。この空気は成長する空気だ。今日もシティのオフィスで晴れ渡ったオークランドの青空を見上げている。

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tom_eastwind at 17:09│Comments(0)TrackBack(0) 諸行無常のビジネス日誌 

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