Black Rain 大阪その２ ランドバンキング

今日は純粋に仕事の話なので興味のない方は飛ばして下さい（にこ）。

午後３時に大阪に到着した。その後ホテルで早速2件の個人面談を行なう。今回は特に投資移住の方向けに1年かけて最近やっと完成した政府認定の投資先「ランドバンキング」をご案内する。これ、ほんとにチームワークでやっと出来たー。すんごい苦労したけど、チーム作って良かったなって実感する瞬間である。

 

投資家ビザを取得するためには何かに投資をする必要がありそれは政府移民局からの認定が必要である。何でも良いってわけではない。

 

駄目なのは例えば銀行預金、自分用居住用不動産、すでに建設された居住用不動産など。誰も投資で損はしたくない訳でそうなると一番固いのが国債である。しかし新発債はこの時点では買うことが出来ない。既発債の利回りは2％程度だ。

 

ところがオークランドの物価上昇率は3％、肌感覚では確実に毎年5％程度の物価上昇をしているので国債を買うという事は確実に毎年1〜3％の損をするようなものである。「一番固い」ってのは確実に損をするって意味で固いのだ（苦笑）。

 

そこで物価上昇率をカバーしつつ損をせずに固いものは何かとなれば現在のオークランドではまさに昭和４０年代の東京のように、土地である。まさに固い（笑）。自分が土地を買いそこに名前を刻む。そして財産を保全する。

 

オークランドの土地価格は物価上昇率と連動している。物価上昇率と土地価格が連動してるのは統計値を見れば簡単に分かる。だから毎年確実に値上がりする土地を買いそこに住宅を建てて４年ほど家賃収入を得て（キャッシュ・フロー約4％税引前）4年後に売却して得る利益（キャピタルゲイン約3〜5％無税）を合わせると最低でも年で7％以上で回る。

 

実際にぼくが現在扱っているランドバンキングの場合、実績ベースですべてのSPV（特別目的会社）が15％以上で回っている。

 

勿論これでニュージーランドに来る移民が減少すれば利回りは下がるだろう、北半球に突然平和が訪れてイラクのイスラム教徒ISISとオバマが握手しつつ二人でタップダンスでも踊ってくれれば良いだろう、しかし現実には北半球はますますきな臭くなって来ており世界中の人々は家族のために安全な避難場所を探しているのだ。

 

そしてそれが現在では原発はなく人種差別は少なく自然が豊かで法治国家で永住権が取得しやすいニュージーランドとなっており更にそこそこの利便性を求めてオークランドに集中しているのだ。

 

10年後の事は誰も分からない。しかし少なくともこれから5年だけであればランドバンキングが一番確実な投資である。何故なら自分の投資したお金はそのまま土地に名前を書き込むことになるからだ。あなたの名前が土地区分所有として存在するわけで何かあっても確実に元本と土地値上がり分利益だけは確保出来る。

 

途中で何があっても土地はある。地震で土地が崩れても政府が全額補償してくれて建物は保険会社が全額補償してくれる。つまり土地建物が政府及び保険会社によって100％保証されているのだから、これほど固いものはない。

 

しかし難しいのはここからで7％確約でベンチマークを叩き出すためにはそれなりの仕組み作りが必要で、これが一番むずかしいところで商品完成までに時間がかかったのだ。

 

オークランドは田舎町であり本当に多くの事がコネクションで決まる。だからこの街で生き残る術はノウハウ(Know How)ではなくノウフー(Know Who)だ。

 

腕の良い地元弁護士と組み腕の良いデベロッパーを選び地元のコネクションで安いうちに土地を仕入れて（地上げ）地元のコネクションで腕の良い建築設計事務所と組み腕の良い大工を集めて地元のコネクションで役所申請もさっさと進めて短期で一気に利益を叩き出す。

 

こういう最適の解であるチームを作るのが最も難しく、だから今回は1年という時間がかかった。

 

時間はかかったがやっとチームが出来上がった。よっしゃ！って感じだ。これで投資家ビザのお客様への対応が出来る。3〜4年間の投資期間で損失を出さず物価上昇率以上で運用出来て無制限永住権に繋げることが出来る。

 

投資家ビザで永住権を取得しつつなおかつ損をしない投資は丁度1980年代までの日本なら東京や大阪の不動産投資であり現在のオークランドでは「ランドバンキング」だ。

 

今時の日本では土地や建物は買った瞬間に値段が下がるのが常識だがオークランドでは買った瞬間に値段が上がるのだ。勿論10年後は分からない。しかし今現在から5年後までを見渡せばこれは確実にいける。

 

今回のチームは移民局や大手銀行、弁護士や会計士事務所も巻き込んでの大きな動きであり参加した皆が平等に、いつ抜けることも出来る状態でありながら彼らを仲間から外れないように調整しつつ全員の利益を配慮しつつ組み立てをしてきた。

 

相当にハードで本当にいろんなトラブルが続いたけど何とか最終的に形を整えてお客様に出せる状態になって、かなりほっとしている。参加している皆さん、有難うございます。

 

またも長くなってしまった。何でタイトルがブラック・レインなのか、明日のブログで書きます、はは、たいした話ではありませんが）苦笑（。