2015年05月01日

オークランド不動産価格と経済成長

でもって本題。じゃあこれはバブルか?まずバブルってのは実需の伴わない価格上昇である。世界を見るとオランダのチューリップバブルが有名だ。チューリップの球根を皆が買いあさり値段が爆発的に上昇して、けどある日誰かがふと気づいた。「これって食えないな・・・」そして買い手がいなくなった。

 

実需がある、つまり常に買い手がいてそこに住む人がいる限り価格は上昇する。これはバブルとは言えない。だってオークランドは毎年人口が増加して供給側(土地と住居)が常に不足しているからだ。

 

賃貸住宅も貸し手市場である。毎年家賃が上がるし自分の気に入った物件があれば言い値で入るしかない。現在のオークランドで3ベッドルームの一軒家であれば週500ドル以下の物件はなかなか見つからない。

 

簡単に言えば昭和当時に東京への一極集中により東京に土地を持ってれば誰でも値段が上がったようなもので銀行も不動産があればカネを貸してた時代があった。東京の1960年代から1980年代までの約30年をバブルと呼ぶ人はいるか?

 

地方から東京へ人がやって来る。仕事はあるけどまさかテント暮らしってわけにはいかないからアパートを借りる。そこで家賃相場が形成される。そして人が流入を続ける限り東京のアパートの値段は上昇していった。

 

例えば1959年の東京の民間賃貸家賃は1坪500円。それが1992年には18,000円だ。毎年の土地価格上昇率を計算してみれば分かる。ただし東京も地方部の人口減少で2007年から家賃は下がり始めている。

 

では不動産が余り始める時って何時だ?それはオークランドで人口減少が始まる時だ。北半球からの移住者が来なくなりすでに移住して来た人々が北半球に帰る時、オークランドの不動産価格は下がるだろう。しかしこれから10年間の人口動態からすれば増加予測であり、2025年以降に人口減少が始まったとしても移住して来た人々は北半球の安全を確かめてから戻るので価格が下がるのも緩やかに起こるのでソフトランディングだ。

 

ただ現在のオークランドで最も注意すべきバブリーな問題は中国人である。今年後半から来年にかけて不動産価格が5%程度落ちる可能性がある。それは習近平に直接関わる話である。

 

去年の不動産価格上昇は異常であったがその直接的原因は金持ち中国人である。彼らがオークションに来てはろくに内見もせずに競り落としてすぐに賃貸に出す。おかげでオークランドの不動産だけが10%以上上昇した。オークランドの物価上昇率が大体5%(ニュージーランド全体では3%程度)だったのでこの5%部分がバブルであると言える。本来の価値より高く買われたのだ。

 

なぜ中国人が割高でも不動産に手を出すか?その理由は中国で賄賂などで儲けたカネをオークランドに持ってきて不動産という動かせない資産にしたいからだ。彼ら共産党地方幹部は農民の土地を奪って外国人に売って莫大な資産を作った。中国は法治国家ではない。強いものが勝つ国である。

 

けれどニュージーランドは法治国家であり個人の権利が保障されている。だから中国人はこの国で土地を買う。現金だと盗まれるが土地は盗まれないと知っているからだ(笑)。ずるいよねー(苦笑)。

 

けどこれら中国人が買った不動産が叩き売りに出る可能性がある。ここが価格下落の一つの要素である。それは中国マネーがNZから出て行く時だ。

 

中国の習近平がやってる腐敗防止戦略「虎を狩りハエを叩く」は更に拡大して現在は賄賂を持って外国に逃げた中国人「キツネ」を捕まえるところまで来ている。すでに去年後半に習近平がNZにやってきてジョン・キー首相と話を決めている。

 

習近平の手を逃れてオークランドまでやって来た中国人腐敗政治家や共産党地方幹部をNZの税務署(IRD)が捕捉してその個人情報を中国に提供して彼らの身柄を中国に返して彼らがNZに貯蓄したカネの半分をNZの国庫に入れる。

 

NZと中国、お互いに儲かる話だが(笑)この際に中国人腐敗政治家の持っているNZの不動産がファイアーセール(叩き売り)されるからその時に市場が少し下がるかもしれないという予測だ。

 

但し基礎的な現象である人口増加による経済成長、これは続く。現時点でオークランドの人口が約150万人、これが2025年には200万人まで増加する。つまりこれから10年間は毎年5万人程度の人口が増え続ける計算だ。なので不動産は今が高いと言っても今後10年では更に上昇すると考えて対応したほうが良い。

 

なので総論として言えば現在のオークランドは地政学的に安全で水と食料と自然エネルギーがある(原発がない)から北半球の人々を惹きつけて好景気であるが不動産は少し値上がりしすぎで今後5%〜10%程度は値下がりの中国リスクがある(買う方にとっては有難い話)と考えている。

 

さて不動産は上記であるが経済成長をもたらしている人口増加の根拠として挙げられる第一は北半球の治安悪化である。

 

現在北半球で行われているイスラムのテロ戦争ではいくらニューヨークの立派なアパートに住んでてもいつテロに巻き込まれて殺されるかもしれない。戦争が始まれば子供は戦場に駆り出されるかもしれない。現実にベトナム戦争では5万人の米国の若者が戦死した。様々な危機が予想される。

 

イスラム国や中東の内戦ってか国家同士の戦争は英国が無理やり作った既存の国境が新しい秩序で国境が引き直されるまで戦いは続く。国境を引き直した後は更にスンニ派とシーア派の戦争が続く。お互いどっちも相手の存在を認めてないんだから。この戦争が北半球の他の国を巻き込んでいく。

 

次に大きな問題は環境汚染である。世界で一番空気が汚いのは中国でその汚れをもろに受けてるのが香港や日本である。この環境汚染はやばい。すでに中国では奇形児が生まれ始めているし元気に生まれた子供でもずっと毒混じりの空気を吸うわけで体内に沈殿された毒はいつかその子に病気をもたらす。

 

1950年代の日本で水俣病が公害であると一般に認識された時にはすでに多くの患者が発生しておりその後多くの死者を出した大規模な公害汚染であった。ウィキペディアで検索してその数字や写真を見てみると良い、そして当時の人々が公害と認識するまでは一体何と言ってたかを、そしてそれが今の中国で同じように言われてるとすれば・・・。これから中国や日本では「今まで見たことのない病気」が大量に発生するだろう。

 

黄砂が運んでくる毒性物質が人間の、特に子供の体に影響を与えるのは数年かかる。しかし一度発病してしまうともう元には戻れない。一生脳性麻痺のような状態で生きるしか無く実に残酷である。

 

水俣病の経緯を読んでもらえば日本で公害がどのようにして起こったかがよく分かるが、水俣病は早い時期から一部の医者が「これは工場の排水による公害だ」と指摘していたが農水省や経産省(当時の通産省)は一切その事実を認めなかった。後日経産省の当時の担当者が「公害だと認識していたが当時の日本ではチッソの操業を止めることは出来なかった、それは経済発展を止めることになるからだ」

 

そして今の中国がまさに当時の日本と同じで、地域住民の安全を無視して経済性のみを追求して工場を稼働させている。誰もが「ヤバい」と分かっているが、将来の他人の子供の健康よりも今目の前のカネに走ってるのだ。

 

治安、環境、そして子供の教育を考えれば今のうちに安全な英語圏で生活を始めて少なくともバイリンガルになってもらい出来れば英語圏の大学を卒業して彼ら白人の論理思考を理解出来れば国際社会で生き残れる。問題は日本語と日本史だが、これは親がしっかり教えるしかない(頑張れ!)。

 

最後に納税の問題だ。北半球各国はとにかくカネがないから自国民に重税を課す。もちろん正当な税なら払う。けどそれを何に使ってるんだ?米国人であれば中東で莫大な戦費を使われて米国兵が戦死して後で蓋を開いたら何のことはない一部米国人(軍産複合体など)の利益の為だけに市民の税金が使われた事がわかった。

 

イラクを2回も攻めてそれで米国が得たものは何もない、カネを濫費して若者の命を奪い税金が高くなり、むしろ今ではお荷物であり戦争相手に返して自分たちは早く本国に帰りたい状況って、米国政府って一体どんな馬鹿だ?まことに馬鹿らしいどことか腹立たしい話である。とっとと自家用機に乗ってニュージーランドに移住してNZで適正な税金を払い安全な生活を送りたいよ。

 

要するにニュージーランドは北半球の生活が悪化すると人口が増えて北半球が住みやすくなると人口が減る仕組みだ。従って北半球の様々な要素を見る限りこれから5年は状況は変化せず、変化を始めてもそれが効果が出るまでに5年、てーことは後10年は経済が成長して不動産価格が上昇すると思った方が良い。

 

ではこれをバブルと呼ぶか?呼ぶとすれば不動産バブル?経済成長バブル?うーん、あえて言えばイナゴ(中国人)バブルだろう。現在の不動産市場とその背景にある北半球の世界を理解して今のオークランドで何が起こっているか、よく考えた方が良いと思う。



tom_eastwind at 11:07│Comments(0)TrackBack(0) NZの不動産および起業 

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