2016年04月22日
NZ不動産相続
ニュージーランドで1億円で不動産を購入する。その後この不動産を子供に譲渡する。納税資金の5千5百万円は父親が子どもとローン契約を作成して別途納税する。これで第一段階は終了。
次にテナントから入る家賃を原資に父親にローン返済する。理論値であるが不動産は10年後には50%程度値上がりしている。これで父親が納税した5千万5百円もほぼ取り返すことが出来る。
実際には様々な條件があり両国の法律があり簡単に売った買ったでは終わらないが大きな筋書きは上記である。
この條件としてAucklandの不動産市場がこれから10年間平均5%程度の値上がりをすることがある。また物価上昇率も目安になる。現在はAucklandなら毎年5%程度上昇している肌感覚だ。政府発表はNZ全体で3%とのこと。
これは人口動態とAuckland不動産市場を数字で見てみれば分かる。毎年人口が増えて住宅が足りない。昭和30年代の東京が今のAucklandなのだ。
為替リスクもあるが、これも最近20年のNZドル対日本円の動きを見れば4年単位で為替が戻ることが分かる。
不動産管理リスクもあるが損害保険をかけて地元の不動産管理会社に依頼してしまえば自分が直接テナント募集や家賃回収や補修をする必要はない。
しかし何よりも大きな点は二つ。
1つは収益物件を被相続人である父親から早期に子供に移してこれ以上被相続人の資産を増やさない事だ。
もう一つは、相続税はこれから確実に上昇する。昭和の時代には85%という相続税があった。これはすべて政府の考えによるが、個人が築いた資産は亡くなった時点で政府に全部返しなさい、これをどう再配分するかは政府が決めますよという事だ。
すでに相続税の第二次増税は財務省内で議論が始まっておりこれから近いうち(財務省が方針を決定して内密に政治家や官僚に伝えて彼らが資産を隠し終わった後に)に発表されるだろう。
これからの10年で相続税が上がることはあっても下がることはない。一時期相続税が安かった時期はバブルで不動産が上昇しすぎて一般市民が納税資金が作れなくなったからだ。
今は55%の相続税であるが、これが85%になれば?だったら早い内にNZで不動産を買って30%の節税をする方が良い。政治家や官僚もNZ不動産に目をつけているかもしれない。