2018年01月18日

ランドバンキング

今日のオークランドは雨。霧雨と斜めに殴るような雨が繰り返し降っている。けど空はそれほど黒くないので夏の雨である。

 

先週は当社スタッフがお客様同行でランドバンキング現地視察を行った。それなりに天気も良くて現在建設中の29棟の外装工事が終了、これから内装工事にかかり2月後半から居住開始となる。

http://blog.livedoor.jp/citadelnz/

https://youtu.be/9b_IPZ4-U-0

 

下のyoutubeは上空にドローンを飛ばして撮影した動画である。3次元画像なので立体感があって面白い。記事で読むドローンと実際に自分の仕事で観るドローンはやはり印象が強い。

 

ランドバンキング企画を考えたのは5年前である。当時はオークランドの不動産の価格がここまで急上昇するとは誰も思ってなかった時期だ。

 

けど移民である僕の目から観れば南半球で治安の良いオークランドは当時から人口増加が続いてて「北半球でテロや戦争に巻き込まれる前に避難先見つけよう」って考える人がこれから北半球で急増するだろうと推測出来た。

 

そして日本の昭和中期を過ごして東京の多摩地区とか大阪万博跡地の住宅開発とかもずっと観てきたから「これから土地開発と居住用不動産だな」と予測することが出来た。

 

だから最初はグレンフィールド地区のそれまでは単なる荒れ地だった斜面を切り開いて住宅建設して次はオークランド南部の広い元軍用地に集合住宅を建てて、どこも建設終了までに売り切った。

 

当時は「こんなちっちゃな家でもこんな価格で売れるんだ」と実感したが、それほどオークランド住民が必要な住宅が不足していた。

 

住宅価格上昇の一番の原因は外国から移住して来た資産家が自国の街の住宅価格と比較して「まだ安い!」と思い、広い庭付きの住宅をどんどん買っていったからだ。

 

なので既存の住宅価格が値上がりしてそれが本来50万ドルの住宅を100万ドルにしてしまい普通のサラリーマンがローンを組めない金額に跳ね上がった。

 

そこで政府が問題解決策として政府の保有する土地を放出して民間デベロッパーに開発させて通常の住宅価格よりも30%近く設定してローンが組める金額、つまり70万ドル前後でファーストホームバイヤーの手の届く価格になった。

 

ある意味ここまでは過去の北半球の歴史を知っていれば予測も推測も出来る話である。人間の考える事って北でも南でもそんなに大きく変わらない。

 

けど今年は去年や一昨年のような高騰はないだろう。大体物価上昇率と同様の5%程度値上がりが基本だろうが、住宅価格があまりにも上昇しすぎた地域では価格が少し下がるのではないかと思う。

 

ただ米国のサブプライムのようなたたき売りは出てこない。と言うのもNZで住宅を買う場合不動産投資というよりも自分で住む場合が多く、折角買った住宅を値引きしてまで売る理由がないからだ。

 

これからも北半球からの移民は続く。現政府としても投資や起業をしてくれる人々は歓迎である。これは世界的な現象であり日本だって優秀な能力のある外国人には永住権を発行して日本に居住してもらおうとしている。

 

特に南半球の小島であるニュージーランドは隣国である豪州に比べて人口も四分の一と少なく、現時点で全国民約480万人であるが、豪州ではシドニーだけで約500万人である。

 

ニュージーランドは人口密度も低く土地はまだ十分にある。小高い丘を切り開けばまだ住宅開発に十分な余裕がある。これから最低でも10年くらいは住宅開発が続くであろう、昭和中期の日本がそうであったように。



tom_eastwind at 13:29│Comments(0) 諸行無常のビジネス日誌 

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